中国法院对新加坡不动产的分割规则：碧山组屋的管辖权与折价补偿路径

中国法院对新加坡不动产的分割规则：碧山组屋的管辖权与折价补偿路径

一、案号

(2012)穗中法民一终字第1880号

二、审理法院

广东省广州市中级人民法院（二审终审）

三、基本案情

范茉莉（女方）与蔡铭书（男方）都是中国公民。两人于1996年4月1日在新加坡登记结婚，均为再婚，婚后未生育子女。婚姻期间，双方主要在新加坡生活。2005年前后，夫妻感情破裂并分居。

新加坡高等法院此前已就两人的离婚及婚姻资产作出判决，列明了双方名下的全部夫妻共同财产。涉及不动产共三处：

• 新加坡碧山24街第290座组屋一套，价值388,000新币（约合人民币209.5万元）；
• 广州市海珠区滨江西路房屋一套，价值85,659新币；
• 广州市天河区龙口中路房屋一套，价值202,400新币。

双方名下还有存款、保险单、公积金、股票及租金收入等动产，总计约92万新币。范茉莉不服一审对财产的分割方案，向广州中院提起上诉。

四、裁判结果

广州中院二审改判，对两国三处不动产做了一揽子处理：

1. 新加坡碧山组屋归男方蔡铭书所有；
2. 广州滨江西路房屋、龙口中路房屋归女方范茉莉所有；
3. 蔡铭书另须向范茉莉支付人民币200万元，作为不动产和动产分割后的折价补偿。

这个方案的逻辑很直白：男方拿新加坡的房子（价值约209.5万人民币），女方拿广州的两套房子（价值约155.5万人民币）。双方名下动产各自应占约46万新币。综合不动产和动产的差额，男方补女方200万元了结。

五、法院怎么用法律

这个案子适用的是当时刚生效的《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。法院引了第27条：诉讼离婚，适用法院地法律。也就是说，既然案子在中国法院打，就按中国婚姻法来分割财产。

新加坡高等法院此前出具的婚姻资产判决书，经过中国大使馆认证后，广州中院直接采信了。法院对新加坡法院认定的财产范围和价值照单全收。这一点很关键——中国法院愿意把外国法院的财产认定结果拿过来用，不需要自己再从头查一遍。

在分割方式上，法院没有强行对新加坡组屋做产权变更（毕竟新加坡建屋发展局对组屋的持有资格有严格限制），而是用了"境内房产归一方、境外房产归另一方、差额用现金补"的折价补偿模式。说实话，这个处理思路在当年的涉外离婚案里算是相当灵活的。

六、新加坡组屋的特殊门槛

这里要交代一个背景知识：新加坡的政府组屋（HDB）不是想买就能买、想卖就能卖的。它有最低居住年限（MOP，通常5年），转售对象也限于新加坡公民或永久居民家庭。外国人基本没资格单独持有组屋产权。

这就带来一个现实难题：中国法院判了碧山组屋归谁，不等于那个人就能在新加坡顺利完成产权变更。广州中院显然意识到了这个问题。把组屋判给男方蔡铭书，大概率是因为他与新加坡的连结更紧密（长期在新加坡生活），而女方范茉莉拿广州两套房，各自落在自己更方便管理和使用的地方。

七、涉案财产一览

八、启示：跨境房产分割的三个要点

第一，法律选择权在你手里，但大多数人都没用。

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第24条说得清楚："夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。"

这个案子里的两人都是中国公民，共同国籍国就是中国。他们没做选择，法院就适用了中国法。但这条规定其实给当事人留了一扇门——如果婚前或婚内签过财产协议，选了对己方有利的法律，结果可能完全不同。这事搁谁身上都该提前想清楚。

第二，中国法院管得了境外房产，执行才是真门槛。

从本案可以看到，中国法院对位于新加坡的不动产照判不误。用的是"境内境外房产打包分割、差额现金补偿"的路子。不过，判决书在新加坡能不能被当地建屋发展局认可、能不能实际过户，那是另一个层面的问题。广州中院的做法实际上避开了执行难题——新加坡房子给新加坡一方，境内房子给另一方。这是一种务实的司法智慧。

第三，分割原则终究还是那八个字：照顾子女、女方和无过错方。

《中华人民共和国民法典》第1087条规定："离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。"本案中女方范茉莉最终拿到了广州两套房产加200万元补偿，整体分配基本接近均等。虽然判决书没有明说"照顾女方"，但从实际分配结果来看，女方拿到的资产流动性更好（境内房产加现金），无需跨境折腾。没别的，这就是中国法院在涉外案件中悄悄塞进去的"实质公平"。