中国法院对香港不动产的分割规则：香港房产的权属查明与两地财产制的碰撞

案号与来源

二审案号：(2023)京03民终18449号，北京市第三中级人民法院，2024年2月19日作出。一审案号：(2021)京0105民初81982号，北京市朝阳区人民法院，2023年8月28日作出。判决书全文见于中国裁判文书网（docId=79ae577c96a1dc806858f86373f463ea）和北大法宝数据库，维基文库有全文收录，多源可查。

基本案情

刘某与邱某2012年10月12日登记结婚，2012年12月26日生下一女。邱某是初婚，经常居住地在香港。女儿出生后一直随邱某在香港生活和上学。

2020年10月28日，北京市朝阳区人民法院作出(2020)京0105民初33494号民事判决，准予两人离婚，但没有分割夫妻共同财产。刘某后来提起离婚后财产纠纷诉讼，主张分割三块财产：

1. 内地某小区F1502室房屋婚后共同还贷部分及对应增值的50%；
2. 邱某名下位于香港某地的房屋市值及婚姻期间租金收益的50%；
3. 邱某的股权收益、工资收入和存款的50%。

争议最大的是香港这套房。刘某说房子是双方婚后购买的，提交的证据只有两页打印件：香港收楼确认书。上面业主姓名是英文，地址只写了"10室"，没有任何权属和交易信息。邱某不认可，说这套房根本不是登记在她名下。

法院对法律适用的处理

一审法院认定，邱某经常居住地在香港，争议标的包含香港房产，本案属于涉外民事案件。法院援引《涉外民事关系法律适用法》第24条，双方都同意适用中国内地法律，所以准据法确定为内地法。

这里有个容易被忽略的细节。法律适用解决的是"用什么法"，分财产的前提却是先证明财产存在、权属归谁。刘某卡在了后一步。

裁判结果

一审判决：F1502室房屋归邱某所有，剩余贷款由邱某自行偿还；邱某支付刘某房屋折价补偿款30万元；驳回刘某其他诉讼请求。

二审驳回上诉，维持原判。对香港房屋，二审判决写得直接：刘某提交的现有证据不足以证明该香港房屋的权属，要求把香港房屋及租金收益作为夫妻共同财产分割的主张，不予支持。二审受理费4956元由刘某负担。

内地房屋的部分支持，香港房屋的部分全数驳回。同一个人、同一场官司，两套房产两种结局，差别就在举证。

启示分析

第24条的连接点：约定优先，其次看共同经常居所地

《涉外民事关系法律适用法》第24条规定：夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。

本案双方当庭同意适用内地法律，法院照单采纳。但即使适用内地法，也不等于香港房产自动进入共同财产池。内地诉讼讲谁主张、谁举证。主张一方拿不出香港土地注册处的查册记录，分割就无从谈起。

香港房产权属查明：一张收楼确认书不够用

香港的不动产登记和内地不同。想查明一套香港房子的权属，实务路径很明确：

• 到香港土地注册处查册，土地查册记录会显示业主、业权负担和成交价；
• 调取买卖合约、转让契和印花税记录；
• 通过中国委托公证人对香港形成的文件办理公证及转递；
• 必要时请香港律师出具法律意见书。

刘某拿出的收楼确认书只是打印件，业主姓名是英文，连对应到邱某都做不到。判决驳回，一点不冤。

两地财产制的碰撞

内地实行婚后所得共同制。香港实行分别财产制，离婚时的财产分配按《婚姻诉讼及财产条例》由法院公平裁量。两种制度对"婚后买房算谁的"给出不同答案。

内地法院处理位于香港的不动产时，态度很务实。它不机械套用"婚后所得共有"的推定，先要求当事人证明香港房产的权属归属。这个思路也和《民法典》第1087条对得上：离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成的，由法院根据财产的具体情况、按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案内地房屋30万元折价款，就是法院综合两地分居、女儿在港生活开销等因素后按第1087条的逻辑裁量出来的。

说实话，这个案子里刘某输得并不意外。主张分割境外房产，第一步永远是查册，先搞清楚房子在谁名下，再谈分多少。没别的。