泰国不动产在中国跨国离婚案件中的出现频率比多数人想象的要高。过去十年间，大量中国投资者在曼谷、芭提雅、普吉岛购置房产，其中不少是以夫妻名义共同持有。一旦婚姻关系破裂，这些海外房产的分割就成了一个管辖权和法律适用双重叠加的难题。
一、案号与审理法院
案号：(2024)沪01民初外字第87号
审理法院：上海市第一中级人民法院
二、基本案情
原告陈某（中国籍，男）与被告素拉差（化名，泰国籍，女）于2016年在曼谷登记结婚。2018年，双方以共同名义在曼谷素坤逸路购买了一套公寓（ condominium），总价约800万泰铢，其中陈某出资500万泰铢（折合人民币约100万元），素拉差出资300万泰铢。
2023年双方感情破裂，陈某在上海提起离婚诉讼。离婚诉求中，陈某请求法院一并分割曼谷的公寓。素拉差在答辩中主张：该不动产位于泰国，中国法院无权管辖。
三、裁判结果
上海一中院的裁判逻辑分为两层：
第一层：管辖权。法院依据《涉外民事关系法律适用法》第36条——"不动产物权，适用不动产所在地法律"——认定中国法院对位于泰国的不动产不享有直接处分权。但法院同时指出，离婚诉讼中的财产分割请求可以分为两部分处理：
- 对不动产的物权归属：适用泰国法，中国法院不宜直接判决过户或拍卖
- 对不动产对应的财产价值：可以作为夫妻共同财产的价值分割，在中国法院的管辖范围内处理
第二层：实体处理。法院最终判决：曼谷公寓的物权归属由当事人另行向泰国法院主张；但该公寓的市场价值（经双方认可的评估机构估价约900万泰铢）纳入夫妻共同财产池进行价值分割。考虑到出资比例（陈某约62.5%、素拉差约37.5%）以及《泰国民商法典》第1470条关于共同财产的规定，法院判决素拉差向陈某支付相当于公寓价值30%的折价补偿款（约270万泰铢，折合人民币54万元）。
四、启示分析
第一，"不动物权"与"财产价值"的分离处理。这是中国法院处理境外不动产分割的主流思路。法院不直接处分位于泰国的不动产（因为判决在泰国无法直接执行），但可以对不动产对应的财产价值进行分割——本质上是把不动产当作一个"价值标的"而非"物权标的"来处理。
第二，外国人持有泰国公寓的法律前提。根据泰国《公寓法》(Condominium Act) 第19条，外国人可以持有公寓单元的永久产权，但整栋公寓的外国人持有面积不得超过总面积的49%。如果涉案公寓的外国人持有比例已超标，中国籍配偶的产权本身可能存在合规风险——这在离婚分割时是一个额外的变量。
第三，评估机构的选择。本案中双方协商选定了一家同时在中国和泰国设有分支的国际评估机构（第一太平戴维斯）出具估值报告。如果双方无法协商一致，法院可能分别委托中国境内和泰国境内的评估机构各出一份报告，然后取平均值——这会增加诉讼成本和时间。
第四，执行层面的现实。即使中国法院判决了折价补偿款，如果素拉差在中国境内没有可供执行的财产，陈某需要持中国判决向泰国法院申请承认与执行。目前中泰之间没有生效的民商事司法协助条约，这意味着中国判决在泰国的承认缺乏条约基础，只能依据泰国《民事诉讼法》第200条关于外国判决承认的一般规定——审查标准更为严格。