涉外婚姻离婚时，境内房产怎么分，尤其是父母出资买的房，这个问题问得特别多。今天专门讲父母出资买房的分割规则，法律依据是《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第8条，2025年1月15日开始施行。
法律依据
《民法典》第1062条规定，婚姻关系存续期间受赠的财产，属于夫妻共同财产，但赠与合同中确定只归一方的除外。第1063条进一步明确，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，为夫妻一方的个人财产。
《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第8条对父母出资购房做了细化规定，区分两种情况：
情况一：一方父母全额出资
如果一方父母全额出资买房，赠与合同中明确约定只赠与自己子女一方，那这套房子就是该子女的个人财产，离婚时不参与分割。
如果赠与合同没有明确约定，或者根本没签赠与合同，房子原则上判给出价方子女，但要对另一方给予合理补偿。补偿金额考虑几个因素：共同生活时间长短、有没有子女、离婚过错情况。
举个例子：小明父母全额出资买房，没签赠与合同，小明和小红结婚5年后离婚。房子判给小明，但小明要补偿小红。补偿多少，法院看两人共同生活了5年、有没有孩子、谁有过错，综合判定。
情况二：一方父母部分出资或双方父母都有出资
这种情况比较复杂，因为出资比例不一样，房子归谁不好直接定。司法解释的原则是：根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
实务中的操作：如果一方父母出资20%，另一方父母出资80%，原则上房子判给出资80%那方子女，但要对另一方补偿。补偿金额参考出资比例、房屋现值、共同生活情况等因素。
如果双方父母出资比例差不多，比如各出50%，房子可能判给一方，另一方拿补偿；也可能直接卖掉分钱。
取证要点
父母出资买房，证据很关键。以下几个东西要准备好：
银行转账记录：证明钱是父母出的，从父母账户转到开发商或卖方账户的记录。如果是现金交付，很难证明。
赠与合同或书面约定：如果有明确约定只赠与自己子女，一定要拿出来。没有书面约定的，口头约定很难举证。
购房合同和产权证：看房子登记在谁名下。登记在出资方子女名下，对出资方有利。
还贷记录：如果房子有贷款，婚后共同还贷的部分属于夫妻共同财产，离婚时要分割。还贷记录要打印出来，算清楚共同还贷金额和对应增值。
实务建议
父母出资买房，最好提前签书面赠与合同，明确约定只赠与自己子女一方。这个合同要在购房前或购房时签，别等离婚了再补，法院不一定认。
如果没有签赠与合同，钱已经出了，那就保留好转账记录、购房合同、产权证这些证据。离婚时，这些证据能证明出资来源，法院会考虑。
涉外婚姻里，如果一方是外国人，父母出资买房的情况更复杂。建议咨询专业律师，提前规划。